本报记者 黄蕾 国内保险业两大巨头近期屡屡与“房地产”扯上了关系。中国平安近期巨资售予北京某黄金地段写字楼，赚足了媒体的眼球；中国人寿首席投资官刘乐飞在不久前的一次新闻发布会上，亦回应出有了对房地产市场较小的热情，并且有关保险公司透漏正在大力研究投资房地产领域，前期打算工作已在展开中。保险资金转入房地产领域或许指日可待。
事实上，最近一年来，以出租名义出售商用楼宇的保险公司不乏其人，不少媒体由此放言：“国十条”已将房地产划入保险资金可投资范畴。然而，来自监管部门的众说纷纭是，保险公司出于“出租”的目的出售商用楼宇，原本就在容许范围之内，不属于保险资金投资房地产不道德，与“国十条”的实施更加无关联。那么，在保险公司投资房地产之前，保险公司应当作好哪些打算以应付未来潜在风险？保险资金转入房地产投资的最合理模式又是如何？ 本报记者邀了对外经贸大学保险学院副教授徐高林博士、戴德梁行投资部董事曹念国、国泰君安（香港）资深保险分析师罗景和上海社科院外国投资研究中心主任李小钢，联合探究保险公司探寻展开房地产投资的可行性与操作性。
投资房地产否于是以当时？ 《上海证券报》：随着《国十条》的实施，基础设施建设、产业基金等领域日益向保险资金对外开放。在保险公司仍未再也消化上述投资渠道的同时，房地产行业否有适当意图向保险公司对外开放？ 徐高林：在保险资金投资渠道受限及股市波动激化的形势下，保险公司对于房地产投资向其放松的呼声不是没。
我指出，容许保险公司展开房地产投资是一个大方向，但关键要做到好放松的时间及尺度，特别是在掌控好对投资风险的掌控。罗景：从现有的投资渠道来看，保险公司明确提出房地产行业向其开闸，情有可原。事实上，目前股市已正处于高位，风险及不确定性过于大，未来一段时间，保险公司热衷投资股票市场的场景不太可能不会经常出现。
另外，部分保险公司的银行存款将要届满，是之后转存还是出售债券，还是找寻其他投资渠道，如何处置这一大笔资金，是保险公司缓必须考虑到的。但现实情况是，银行存款收益率受限，可出售的债券规模也更为受限（当然，市场上早已收到了债券发售规模或将不断扩大的信号），因此，保险公司就期望能投身于其他投资渠道，比如房地产。
在投资房地产上，中国平安有数探路在前（通过旗下五谷丰登信托展开），若监管部门将来表示同意容许保险公司展开房地产投资，五谷丰登在房地产上的投资经验可不作范本加以研究。“出租”+“出租”=曲线投资房地产？ 《上海证券报》：涉及数据指出，以出租名义出售商用楼宇的保险公司不乏其人，也有不少言论认为，这些保险公司出售的楼宇面积相比之下多达了其自身的用于市场需求，并回应或将部分楼层通过出租形式缴纳高昂的租金酬劳。那么，在目前监管层仍未容许保险资金投资房地产的形势下，这种“出租”+“出租”的模式，否可以解读为“曲线”或“变相”投资房地产？ 徐高林： 仅有从出租的出售目的来说，保险公司几乎可以出售商业楼宇，但事实上，确实消息爆出，他们将其中部分楼层出租给其他企业，借此赚相当可观的租金收益。对于上述现象，不能说道是“打擦边球”。
从公布的现有信息来看，《国十条》中牵涉到了保险资金可投资基础设施建设项目、不动产等实业投资，却未具体表示同意放松房地产这个投资领域，也没具体禁令投资。行业内将之称作保险资金投资渠道的“灰色地带”。因此，无法非常简单地将此解读为“曲线”或“变相”投资房地产。
商用地产是投资房地产最佳自由选择？ 《上海证券报》：如果放松投资房地产渠道，商用地产与民用地产哪个是保险资金投资房地产的最佳自由选择？从目前保险公司以“出租名义”出售商用楼宇的形势来看，否意味著商用地产未来将不受保险公司注目？ 徐高林：无论是投资商用地产，还是民用地产，各不相同保险公司各自的投资倾向。有可能不受目前商用写字楼更为疯狂的影响，部分保险公司更为注目出售商用地产。
据有关评论分析称之为，保险资金投资住宅类房地产项目盘查的可能性继续并不大，这样会对国内调控房价政策产生影响。曹念国：保险公司投资房地产，目的是投资不是投机。投资民用地产具有过多的炒楼色彩，且目前金融机构投资民用地产的实例很少。
如果卖给商用地产，并将其出租过来，称得上一个电子货币的投资渠道。罗景：去年11月，平安保险集团旗下五谷丰登信托与泛华置业在北京、南宁、玉溪和荆州等4个商业地产项目进行合作。当时我就曾公开发表评论，指出这些项目能为保险公司带给长年平稳的现金流收益，合乎寿险业务的资产负债给定原则，减少类似于投资有助公司持续改善投资收益率。
必要或间接：投资房地产的最佳模式？ 《上海证券报》：有市场人士分析指出，考虑到投资风险问题，监管层或对保险资金投资房地产的明确比例加以容许，或对可投资的地产项目展开容许。那么，投资房地产的最佳模式到底是什么？ 徐高林：保险资金投资房地产的最佳模式这个话题有一点探究。在全球市场，保险资金投资房地产基本有两种形式：必要和间接。
我的建议是，考虑到风险问题，在保险资金探寻投资房地产的阶段，尽可能多为间接形式投资房地产。罗景：我指出，保险公司对商业地产的投资仍缺乏经验，在尝试初期不应以类似于投资现有成熟期项目居多，过早插手保险公司并不熟知的土地研发和工程建设等项目将令其面对较小风险。
李小钢：我也建议，现阶段以间接投资房地产居多。间接投资房地产的主要模式，还包括：出售房地产基金、持有人房地产公司股票，从目前市场的投资现状来看，以后者为主，前者较较少，这跟我国目前产业基金的设施政策仍未清晰有关。
如何防止投资房地产潜在风险？ 《上海证券报》：从行业特点来说，保险公司对资金流动性的拒绝较高，而房地产行业的波动性较小，这对侧重资金安全性及可流动性强劲的保险公司来说，具备极大风险。那么，保险公司投资房地产不应如何防止潜在风险？ 徐高林：的确，保险公司在留意房地产投资较高收益性的同时，也要考虑到资金安全性问题。因此，我建议，如果监管部门无意放松房地产投资渠道，在放松初期要掌控放松比例，渐进式放松投资比例，无法一下子敲得太快。
曹念国：一个较为有效地的减少风险的方式是：集中投资，不要集中于投资于一个地产项目。或者自由选择间接参予商业地产项目的模式，均可起着减少风险的起到。李小钢：关键在于，监管部门把好掌控关口以及保险公司创建自控机制。保险公司在看见房地产电子货币价值的同时，也要看见将来减值的可能性。
另外，必须警告的一点是，投资房地产必须一定的交易成本，还包括交纳一定的营业税、增值税等，一般来说，投资房地产的投资商要利润20％至30％，才能确保打成平手。
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